De onderstaande column van Jeroen Pels, manager Hypotheken, verscheen op 20 maart in iets aangepaste versie in Het Financieele Dagblad.

Om de klimaatdoelen van Parijs te halen moeten we de bebouwde omgeving verduurzamen. Daarvoor ligt de grootste opgave bij de bestaande woningen. Op dit moment heeft nog maar 28% van alle huizen een A- of B-label. Om die allemaal op dat niveau te krijgen, moeten circa 5,3 miljoen woningen om te beginnen een of meerdere labelsprongen maken. Uiteindelijk moeten alle woningen van het gas af en energieneutraal. Om dit te bereiken is vaak ingrijpende duurzame renovatie nodig, die nu nog enorm kostbaar is en pas na opschaling betaalbaarder zal worden. Lagere inkomens worden hier dubbel geraakt: ze hebben beperkte middelen en/of financieringsruimte om dit bij te benen én bezitten vaak de woningen met de slechtste energielabels.

Woningeigenaren met lage inkomens zullen duurzame renovatie niet kunnen financieren, aangezien het inkomen en de waarde van hun woning vaak niet in verhouding staat met de hoge kosten voor verduurzaming. Zeker niet als de woning ook nog ander onderhoud of renovatie behoeft (denk aan bijvoorbeeld funderingsproblemen), wat vaak het geval is. Extra financiering is meestal niet haalbaar en ronduit onverantwoord. Ga maar na, een woning van 160.000 euro wordt met een renovatie van 100.000 euro de volgende dag niet plotseling 260.000 euro waard.

Daar komt bij dat deze groep straks wordt geconfronteerd met stijgende energielasten, aangezien fossiele brandstoffen naar verwachting steeds hoger zullen worden belast. Percentueel zijn de energielasten veel groter dan bij de hogere inkomens. Niet de lagere inkomens, maar juist de sterkste schouders zouden de duurzame renovatiegolf moeten betalen. Maar omdat grootschalige en nog kostbare Nul op de Meter-renovaties logischerwijs het eerst in het corporatiebezit gerealiseerd kunnen worden, dreigen juist particuliere woningbezitters in overwegend corporatiewijken de dupe te worden.

Veel van de woningen met lage energielabels zijn namelijk ooit gekocht via de corporaties, die voor 2021 moeten voldoen aan een gemiddeld energielabel B in hun portefeuille. Uit onderzoek van Cobouw in 2017 blijkt dat veel slechte woningen niet werden gerenoveerd, maar gedumpt om er maar vanaf te zijn. Tussen 2014 en 2016 zijn er in totaal maar liefst 43.000 huurwoningen verkocht met – voor het overgote deel – een laag energielabel. De allerslechtste woningen met label G bovendien het vaakst. Dat lijkt qua aantallen misschien nog mee te vallen, maar het gaat wel om woningen in tienduizenden verschillende straten/blokken.

Door het verkopen van huurwoningen aan deze particulieren is ‘gespikkeld bezit’ ontstaan, blokjes woningen met veel huurwoningen en enkele koopwoningen. Door het gemengde karakter van zulke wijken, met corporaties als grooteigenaar aan de ene en deels particuliere woningeigenaren aan de andere kant, lukt het vaak niet om samen te verduurzamen. Eén particulier die geen extra financiering kan krijgen om bij te dragen aan de renovatie, kan de verduurzaming van een heel blok woningen al op slot zetten. Zo ontstaat een verstoord straatbeeld en kan de wijk niet van het gas af – en lopen grote renovatie-initiatieven spaak.

Dit is ‘een grote olifant in de kamer’ die niemand durft te benoemen, maar waar natuurlijk wel een oplossing voor moet komen. Leg woningbouwcorporaties daarom per direct een verbod op het doorverkopen van woningen met een laag energielabel aan particulieren op onder minimaal label C en bij voorkeur A. Ook moet er een systeem worden bedacht waarop dit zogeheten uitpondingsbeleid van de afgelopen jaren wordt gerepareerd. Denk bijvoorbeeld aan het meenemen in de renovatie van de reeds verkochte woningen, desnoods door inponding. Die kunnen daarna dan tegen een eerlijke prijs terug worden verkocht of verhuurd. Ook zou je de eigenaren van de voormalige corporatiewoningen renteloze faciliteiten of een budget kunnen geven om hun woning te verduurzamen. Hier zou de overheid wellicht een rol kunnen pakken, als stimulans om de hele gebouwde omgeving te verduurzamen. Het oplossen van dit probleem kan weleens een heel mooie multiplier betekenen voor de transitie.

Corporaties geven nu aan dat ze deze particulieren ‘niet mogen helpen’, maar het fatsoenlijk oplossen van de problemen die nota bene mede door hen zijn gecreëerd is geen kwestie van hulp, maar van het nemen van verantwoordelijkheid voor het doorschuiven van een probleem waardoor de noodzakelijke verduurzaming niet of nauwelijks op gang komt. Geef corporaties dan ook de ruimte dit wel te doen en laten we een transitie vormgeven die inclusief is, niet exclusief.

Triodos Bank koppelt de hypotheekrente aan het energielabel van de woning: hoe beter het label, hoe lager de rente. Hiermee willen we huizenbezitters stimuleren hun woning te verduurzamen. Wil je meer lezen over hoe je dat doet? Lees dan hier onze verhalen over duurzaam wonen.