Triodos Bank gebruikt cookies om haar websites gebruiksvriendelijker te maken. Bekijk welke cookies we gebruiken in ons Privacy- en cookie statement.

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Sluiten

column

Een hoge energierekening? Dan moeten kopers minder kunnen lenen

Door Jeroen Pels

Door Jeroen Pels

“Het maximale bedrag dat je leent voor een huis moet je baseren op de hypotheeklasten en energielasten. Als je elke maand hoge energielasten hebt, moet een bank jou minder uitlenen. Omgekeerd kunnen we meer lenen aan woningeigenaren die hun huis verduurzamen en straks een lage energierekening hebben”, betoogt Jeroen Pels die hoofd Hypotheken is van Triodos Bank.

Een hypotheekverstrekker bepaalt aan de hand van wettelijke standaardnormen hoeveel iemand maximaal mag lenen. Deze enge kijk op woonlasten zet een rem op energiebesparende maatregelen en werkt overkreditering van kopers van energie-onzuinige woningen in de hand.

Achterhaalde leennormen

Wie een huis koopt, kan vaak op allerlei manieren geld besparen. Zo verdient het isoleren van een woning of de aanschaf van zonnepanelen zich binnen een aantal jaren terug. Ook kun je natuurlijk direct een energiezuinige woning kopen. Goed voor het milieu, goed voor de portemonnee en goed voor de waarde van het huis. Genoeg redenen om als bank rekening te houden met de (toekomstige) energieprestaties van een te financieren woning. Althans, dat zou je denken.

De praktijk is dat hypotheekverstrekkers met de handen gebonden staan. Leennormen zijn in ons land wettelijk gebaseerd op standaardnormen van het Nibud. Volgens die op energieverbruik achterhaalde normen wonen u en ik in een flatwoning met energielabel C. Dus of uw woning (na verbouwing) een hoge of lage energierekening heeft, het maakt voor het maximale leenbedrag geen verschil.

Gebouwgebonden leningen

In het ontwerp-Klimaatakkoord pleiten partijen voor een nieuwe rekenmethode van ‘gebouwgebonden’ leningen. Het idee is dat een woningeigenaar financiering mag krijgen, zonder reguliere krediettoetsen, voor díe energiebesparende maatregelen die zich binnen de levensduur terugverdienen. Mits de energiebesparing ook daadwerkelijk leidt tot een gelijkblijvende woonlast. Zo wordt verduurzamen woonlasten-neutraal; de extra hypotheeklast valt weg tegen de lage energierekening.

“Een hoge of lage ener­gie­re­ke­ning maakt voor het maximale leenbedrag geen verschil”

De reacties op het plan zijn wisselend. Toezichthouders AFM en DNB uitten hun zorgen over kredietrisico’s voor woningeigenaren. Maar in maart riep het financieel stabiliteitscomité – met daarin het ministerie van financiën én DNB en AFM – op om niet alleen te kijken naar het oprekken van de leennormen voor zeer energiezuinige woningen, maar ook om die voor energie-onzuinige woningen te verlagen. Er kwamen Kamervragen, maar Den Haag houdt de kaarten nog tegen de borst.

Overkreditering

Voorop staat dat sec méér lenen nooit de oplossing kan zijn. Maar de begrijpelijke zorgen hierover kunnen eenvoudig worden weggenomen door de maximale leencapaciteit te baseren op de optelsom van energielasten en hypotheeklasten. De extra leenruimte voor de energiebespaarlening is dan nog steeds nodig voor verduurzamers die niet verhuizen of verder verbouwen. Maar tegelijk zorgen we dat de nieuwe instroom van maximaal gefinancierde onzuinige woningen stopt doordat een koper van een onzuinige woning minder mag lenen. Alleen door te verduurzamen kan een woningbezitter de benodigde leenruimte, vanuit de bespaarde woonlast, weer vrijspelen.

De meeste meubels in het huis van Laurien en Alwin zijn tweedehands.

Laurien en Alwin verbouwden hun droomhuis met behulp van de Triodos Energiebespaarlening: “Onze keuzes betekenden soms dat we meer moesten investeren. Met de combinatie van eigen geld, een hypotheek die duurzaamheidsmaatregelen beloont, de Energiebespaarlening met lage rente en subsidie is het toch gelukt.”

Deze meer systematische variant betrekt de totale woonlast in de rekensom en kent een reeks voordelen. Het voorkomt overkreditering aan huizenbezitters met hoge energielasten. Het doet tevens recht aan de maandlasten van huizenbezitters met een lage energierekening. En tot slot leidt het tot een meer natuurlijke en rechtvaardige waardering van energieprestaties, waardoor taxateurs en makelaars zich meer moeten verdiepen in energiebesparing en we de onverantwoorde verkoop van tochthuizen voorkomen.

Aankloppen bij de bank

Dat laatste is hard nodig. De markt verstrekt nog massaal hypotheken zonder op de risico’s van niet-verduurzamen te wijzen. De verwachting is dat particulieren de komende jaren, als de energietransitie echt op gang komt en wijken van het aardgas afgaan, opnieuw massaal bij hun bank zullen aankloppen. Bijkomend risico is dat de markt huizen met een slecht energielabel zal gaan afwaarderen. Cijfers van Nibud tonen dat financieel zwakke huishoudens vaker een huis hebben met een slechter energielabel. Juist voor deze huishoudens is het belangrijk dat er andere normen gaan gelden. Anders krijgen zij later alsnog de rekening.

Uiteindelijk moeten we naar leennormen die rekening houden met de totale woonlasten. Dus niet alleen oprekken, maar ook beperken voor niet-duurzame woningen. Want een maandelijkse rekening van dertig of driehonderd euro maakt wel degelijk verschil.

Deze column van Jeroen Pels verscheen oorspronkelijk in Trouw, 9 juni 2019. Pels is hoofd Hypotheken bij Triodos Bank en onderhandelde mee aan de Klimaattafel Gebouwde omgeving.

Triodos Hypotheek
Hoe zuiniger je huis, hoe lager de rente

Triodos Bank koppelt de hypotheekrente aan het energielabel van de woning: hoe beter het label, hoe lager de rente. Daarbij bieden we een Energiebespaarlening aan met gunstige rente. Hiermee willen we huizenbezitters stimuleren hun woning te verduurzamen. Wil je meer lezen over hoe je dat doet?

> Lees dan onze verhalen over duurzaam wonen

Wat vind je van "Een hoge energierekening? Dan moeten kopers minder kunnen lenen"?

Laat een reactie achter

Vul uw naam in

Jeroen Hellingman 4 maanden geleden

Natuurlijk is dat waar, en hoort het doorrekenen van je complete kostenplaatje bij de beslissing of en zo ja, welk huis je koopt. Energiekosten horen daarbij, maar ook bijvoorbeeld de reistijd naar je werkplek, en of je studerende kinderen hebt, of gaat krijgen, enz. Dingen die je soms niet kan voorzien, of mogelijk niet wilt delen met je bank. Ook die zou je mee moeten nemen in je leencapaciteit. De complexiteit van leennormen kan echter wel behoorlijk worden ingeperkt als we met zijn allen er voor gaan pleiten dat hypotheekleningen zogenaamde ‘non-recourse loans’ worden, dat wil zeggen: restschuld afschaffen. De lening kan dan volledig worden afgelost door het onderpand aan de bank over te dragen. Dit neemt bij de banken de perverse prikkel weg om de huizenprijzen op te drijven (via het verlenen van te hoge hypotheken in een overspannen markt), en maakt het einde aan de verwerpelijke praktijk dat huizen voor een appel en een ei op schimmige veilingen verkocht worden, omdat het dan de bank is die zijn verlies moet nemen, en niet de voormalige huiseigenaar die failliet dreigt te gaan. Ook goed voor een stabielere prijsontwikkeling op de huizenmarkt.

dekleurvangeld.nl 4 maanden geleden

There is nice offering for you. dekleurvangeld.nl
http://bit.ly/2KEssGR